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楼市30年来最大变革，一大批房企要被淘汰了
文章来源: 米宅 于
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这个周五真的是极度不平凡的一天，包含住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局在内的多部委集中出台了一系列房地产制度改革文件。
这一系列文件足足有8份，围绕商品房销售制度改革、信贷重构、资本市场融资、专项贷款管理，目的正是重建一套中国房地产发展新模式。
力度之大，堪称史无前例。自此，房地产行业将进入到全新的结构世界。
内容太多，牵涉太广，我们捡最重要的解读，今天先说销售制度。
有人说，这一次销售制度改革，是1994年以来，商品房销售制度最重要的一次变革。
其核心在于，基本颠覆了过去已经执行了30多年的销售制度，而是重塑了整个房地产销售系统。
和之前相比，变化最大的地方在于：
1、新政规定，期房预售，单体建筑主体结构封顶才可预售；
而之前是，宽松一点的城市建筑主体出地面几层就可以，最严的城市也不过是建到主体的1/2拿预售。
所以，这一次，基本是符合条件的全覆盖施行。
配合预售制度的，是资金全监管制度。
新政规定：首付款、房贷全部进入监管账户；项目竣工验收、配套达到交付条件，才解除监管。
这也是史上最严了吧！
但这还不是影响最大的，最大是下面这个。
2、新政规定，自本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售。
21年地产危机爆发，烂尾横生，这几年土拍也出过一些现房销售地块，但基本都是试点性质的，核心在于尝试。
而这一次，是基本一刀切式覆盖了。等市场现有的预售房源售空后，基本上现房销售将成为市场主要形态。
配合现房销售的，则是定金制度的施行。
也就是拿到施工许可证后，房企可收少量定金，但是定金也进入监管账户；房子盖好后，要完成竣工验收，向住建部门备案，并且房屋不能有抵押、查封，权属必须清晰。
这才算是达到交付条件，也才解除监管。
综合看，不管是封顶预售，还是新拍地现房销售，都将对开发商资金链形成严峻的考验。
房地产本身就是资金密集型产业，资金周转率异常重要；此前的期房预售，房企可在短时间内回流资金，缓解压力，但此刻，这一切都改了。
至此，经过这几年大浪淘沙后，幸存下来的房企，将引来新一波的资金重击！
可以肯定的是，很多房企会完全丧失拿地热情，国央企和民企之间，将形成新一轮替代。
而城市之间也将出现新的流动趋势。那些低能级城市，可能将会被大型房企彻底的放弃。这些大型房企本身，也将会再次聚焦到核心城市，资金、人口、需求明确，安全边际更高。
所以，接下来一个核心趋势，可能是房企的阶层也开始固化。因为，出现了一条新的政策。
3、新政规定，房企拿地必须使用自有资金，可按规定分期缴土地出让金。
只有土地确权后，才能要么用土地抵押做开发贷，要么股权、债券等多种方式开展融资。
这里的关键是，土地出让金分期交纳，怎么交的决定权放在了地方政府本身。
但可以肯定的是，地市开发商向大城市进军，通过在大城市站住脚跟，从而做大影响力的路径，越来越难了！
4、总体说来，销售制度改革非常利好购房者，这也是21年烂尾潮之后，国内房地产销售制度的重大应对和调整，整体是有利于房地产制度的进步和完善的，也非常必要。
但同时，我们也不得不承认，这个制度的巨大变革，对现有的房企开发模式的影响是深入骨髓的。大家已经用了几十年的开发模式，短时间内被基本废弃。
这对房企自身节奏的调整、经验的缺失、资金的张力，都产生了巨大的压力。房企将迎来新一轮大洗牌。
同时，这也宣告了中国楼市的高周转时代，彻底结束了。市场再无短时间内诞生巨无霸房企的可能。
但这也意味着，国内将诞生一批长久主义精神的企业。
那些能适应新的政策，能积极应对新变化，并完成自身变革的企业，将成为新一轮的市场统治者。
未来的房企江湖，彻底变了！
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